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의정부 계약명의신탁변호사가 알려주는 계약명의신탁

계약명의신탁은 한 때 자산보호나 세금 회피 등의 이유로 자주 활용되었지만 현행법상 원칙적으로 금지되어 있으며, 부정한 목적이 없는 경우에 한해 예외로 허용됩니다.

CONTENTS
  • 1. 계약명의신탁 | 개념
    • - 무효
  • 2. 계약명의신탁 | 예외적으로 허용되는 경우
    • - 제3자의 선의가 개입된 경우
  • 3. 계약명의신탁 | 명의신탁약정에 따른 처벌
    • - 과징금
    • - 이행강제금
    • - 위반 시 처벌
  • 4. 계약명의신탁 | 대응 방법
    • - 고의였을 경우
    • - 실수였을 경우
  • 5. 계약명의신탁 | 체크리스트
    • - 부동산전문변호사의 조력 시스템

1. 계약명의신탁 | 개념

법무법인 대륜의 계약명의신탁 개념 설명

계약명의신탁이란, 실질적으로 부동산의 권리를 가진 사람이 다른 사람 명의로 등기를 하는 것을 말합니다.

이때 실소유자는 ‘실권리자’, 등기상 명의자는 ‘명의수탁자’라 하며, 둘 사이의 약정을 ‘명의신탁약정’이라고 부릅니다.

h3 img무효

하지만 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」에 따라, 이러한 명의신탁약정은 원칙적으로 무효입니다.

이에 따라 명의수탁자 명의로 이루어진 등기 또한 무효가 됩니다.

이는 부동산 실명제의 원칙에 반하는 것이기 때문이며, 형사처벌·과징금 등의 법적 제재가 수반됩니다.

2. 계약명의신탁 | 예외적으로 허용되는 경우

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 계약명의신탁

계약명의신탁은 원칙적으로 금지되지만, 법령에서 정한 일부 사례에 한해서는 예외적으로 허용됩니다.

단, 이 경우에도 반드시 조세포탈, 강제집행의 회피, 법령상 제한 회피 목적이 없어야 합니다.

또한 형식적 요건만 갖췄다고 해서 무조건 유효하다고 보기는 어렵습니다.

허용되는 대표 사례

허용 유형

구체적 내용

종중 명의

종중이 보유한 부동산을 종중 외의 자 명의로 등기한 경우

(예 : 종중과 대표자 공동 명기)

배우자 명의

부부 간의 실질 공유 목적으로 배우자 명의로 부동산 등기한 경우

종교단체 명의

종교단체 산하 조직이 보유한 부동산을 종교단체 명의로 등기한 경우

다만 명의만 배우자 혹은 종중으로 되어 있다고 해서 모두 허용되는 것은 아니며, 실질 목적이 무엇인지가 핵심입니다.

h3 img제3자의 선의가 개입된 경우

명의신탁약정은 원칙적으로 무효이지만, 예외적으로 명의수탁자가 계약 당사자이고, 상대방이 명의신탁의 존재를 몰랐던 선의의 제3자라면, 소유권 이전의 효력이 인정될 수 있습니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조제2항 단서).

즉, 부동산 거래 상대방이 명의신탁이 있었다는 사실을 알지 못하고 계약에 임했다면, 그 계약은 유효하게 성립될 수 있으며, 해당 부동산의 소유권도 유효하게 이전될 수 있는 것입니다.

구분

설명

선의의 제3자

명의신탁약정의 존재를 알지 못하고 부동산을 취득한 자

효과

명의신탁이 있었더라도 계약 및 등기가 유효하게 인정될 수 있음

주의사항

명의수탁자가 계약 당사자가 되어야 하며, 상대방의 악의(알고 있었음)가 입증되면 무효 처리됨

이처럼 법적 예외는 존재하지만, 해당 예외가 적용되려면 매우 엄격한 요건을 충족해야 하며, 명의신탁을 의도적으로 활용하는 것은 여전히 법적으로 중대한 위험이 따릅니다.

3. 계약명의신탁 | 명의신탁약정에 따른 처벌

계약명의신탁 명의 신탁 약정 처벌

계약명의신탁은 단순히 민사상 무효로 끝나는 것이 아니라, 실권리자에게 과징금, 이행강제금, 형사처벌까지 부과될 수 있는 중대한 위법행위입니다.

h3 img과징금

(부동산 평가액에 따른 과징금 부과율 + 의무위반 경과기간에 따른 과징금 부과율) × 부동산평가액

명의신탁약정을 한 실권리자는 다음 기준에 따라 부동산 평가액에 과징금 부과율을 곱한 만큼의 과징금을 납부해야 합니다.

부동산 평가액

과징금 부과율

5억 원 이하

5%

5억 원 초과 ~ 30억 원 이하

10%

30억 원 초과

15%

또한 명의신탁 상태 경과 기간에 따른 추가 과징금도 함께 합하여 계산해야 합니다.

의무위반 경과기간

과징금 부과율

1년 이하

5%

1년 초과 ~ 2년 이하

10%

2년 초과

15%

예를 들어, 10억 원 부동산을 명의신탁한 경우, 1년 이상 방치했다면 10% + 10% = 총 20%의 과징금, 즉 2억 원이 부과될 수 있습니다.

h3 img이행강제금

과징금이 부과되면 지체 없이 실명으로 등기해야 합니다.

만약 과징금 부과 이후에도 실명으로 등기 전환하지 않았다면, 다음과 같은 이행강제금이 반복적으로 부과됩니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제6조).

∙ 과징금 부과일부터 1년 경과 시 : 부동산 평가액의 10%

∙ 이후 매 1년마다 : 20%씩 추가 부과

이행강제금은 단순 과징금과 별도로 반복적 부담이 크므로, 실명 전환을 지체하지 말아야 합니다.

h3 img위반 시 처벌

계약명의신탁을 명의신탁자와 명의수탁자는 다음과 같은 처벌에 처해질 수 있습니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제7조제1항 및 제2항).

대상

처벌 수위

명의신탁자

5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금

명의수탁자

3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금

4. 계약명의신탁 | 대응 방법

계약명의신탁 처벌 위기 대응 방법

계약명의신탁이 적발될 경우, 그 성립 배경과 목적에 따라 대응 전략은 크게 달라집니다.

법령 위반에 따른 처벌·과징금·등기 말소 등의 조치를 피하거나 줄이기 위해서는 사안별로 구체적인 대응이 필요합니다.

h3 img고의였을 경우

고의로 명의신탁을 진행했다면, 부동산 실명제 위반이 명백한 만큼 중대한 법적 책임이 따릅니다.

과징금 감경 등을 위해 위반 경위에 대한 소명을 준비해야 하며, 과징금 부과 전에는 사전통지 및 의견 제출 기회를 활용할 수 있습니다.

경우에 따라 형사처벌 수위 완화를 위한 양형자료 및 자발적 시정노력 증빙이 필요합니다.

h3 img실수였을 경우

계약 과정에서 명의신탁이라는 사실을 인지하지 못했거나, 법률관계 이해 부족으로 발생한 실수였다면 경위에 따라 선처의 여지가 있으나, 명의신탁 자체는 무효입니다.

다만, 명의수탁자가 계약 당사자이고 상대방이 선의였다면 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조 제2항 단서에 따라 계약 효력을 인정받을 수 있습니다.

이에 따라 과징금이나 처벌을 면하기 위해서는 소명자료 작성이 매우 중요합니다.

5. 계약명의신탁 | 체크리스트

계약명의신탁 체크리스트 부동산전문변호사 법무법인 대륜

계약명의신탁은 위법으로 이어질 수 있는 민감한 사안이며, 특히 실명 여부 및 계약 구조에 대해 이해하는 것이 중요합니다.

명의신탁이 의심되는 상황에서는 아래 항목들을 반드시 점검해 보시길 바랍니다.

체크 항목

점검 질문

명의구조

등기상 명의자가 실소유자인가요?

신탁관계

실소유자와 명의자 사이에 명의신탁약정이 있었나요?

계약 당사자

계약 상대방이 명의신탁 사실을 알고 있었나요?

목적 여부

조세포탈, 강제집행 회피, 규제 회피 목적이 있었나요?

허용 예외

종중·배우자·종교단체 명의 사용과 관련된 예외에 해당되나요?

자진 시정

명의신탁 사실을 인지한 후 실명등기를 자발적으로 이행했나요?

위반 경과기간

명의신탁 상태가 1년 이상 지속되었나요?

과징금 산정에 영향이 있나요?

법률상 대응

과징금 통지 또는 형사고발 전에 법률 검토를 받았나요?

h3 img부동산전문변호사의 조력 시스템

본 법무법인에는 대한변호사협회에 등록된 부동산전문변호사 및 평균 10년 이상 경력의 전문 변호사들이 다수 포진해 있습니다.


이를 통해 명의신탁이 문제 되어 과징금 부과나 형사처벌, 등기무효 등 리스크가 발생한 경우, 이의신청부터 행정심판, 형사절차 대응에 이르기까지 실질적인 법률 지원이 가능합니다.


실질 소유자와 등기 명의자가 다르다면, 부동산전문변호사의 조력을 통해 명의신탁 여부 판단과 대응 전략을 신속히 수립해 보시길 권해 드립니다.

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