의정부부동산전문변호사,임대료 연체로 계약해지 통보받았지만 유지된 사례

의정부부동산전문변호사를 찾게 된 의뢰인은 시에서 관리하는 시설에 입점해 푸드업체를 운영하기 위해 임대차계약을 체결했습니다.

계약 당시 입찰 공고와 사업 제안 과정에서는 해당 공간에 대형 업체가 들어올 예정이고, 이를 통해 방문객 유입이 기대된다는 운영계획​이 제시됐습니다.

의뢰인은 이러한 내용을 바탕으로 매출 규모를 예상하고 상당한 비용을 들여 시설과 영업 준비를 마쳤습니다.

하지만 실제 운영이 시작된 뒤 상황은 달랐습니다.

예정됐던 대형 업체가 입점하지 않았고 행사와 프로그램 운영 역시 처음 안내받았던 내용과 차이가 있었습니다.

방문객이 기대만큼 유입되지 않으면서 매출 감소와 적자가 이어졌고, 의뢰인은 결국 일부 임대료와 관리비를 제때 지급하기 어려운 상황에 놓였습니다.

의뢰인은 시 측에 임대료 조정을 요청했지만 받아들여지지 않았고, 이후 임대료 연체를 이유로 계약해지와 사업장 명도를 요구하는 내용증명을 받게 됐습니다.

영업을 계속할 수 있을지 불투명해진 의뢰인은 해지 통보의 효력을 확인하기 위해 의정부부동산전문변호사의 조력을 요청했습니다.

의정부부동산전문변호사는 임대료가 연체됐다는 사실 자체보다 계약서에서 정한 차임 지급 단위와 해지 기준이 서로 다르다는 점에 주목했습니다.

해당 계약에서는 차임을 1년 단위로 지급하도록 정했지만, 계약해지 기준은 연간 임대료를 12개월로 나눈 뒤 3개월분 연체 시 해지할 수 있도록 정해져 있었습니다.

법원은 의정부부동산전문변호사의 변론과 계약서에 적힌 해지 문구만 따로 보지 않고 실제 차임 지급 방식과 계약 체결 과정 등을 함께 살폈습니다.

• 차임 지급 단위가 1년으로 정해진 점
  실제 계약에서는 임차인이 매월 차임을 지급하도록 정하지 않았습니다.
  
• 해지할 때만 월 단위로 환산한 점
  차임 지급에서는 연 단위를 적용하면서 계약해지에만 월 단위를 적용했습니다.
  
• 해지 기준이 임차인에게 불리하게 작용한 점
  연간 차임을 월 단위로 나눈 뒤 3개월분 연체만으로 계약을 종료할 수 있도록 한 내용이 문제가 됐습니다.
  
• 연차임 약정에 실제 사업상 이유가 있었던 점
  사업 규모와 운영방식, 의뢰인이 투입한 비용 등도 함께 살펴졌습니다.
  

이에 법원은 해당 해지 조항을 근거로 한 시 측의 통보만으로 임대차계약이 적법하게 종료됐다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

결국 의뢰인과 시 사이의 임대차계약관계가 여전히 존재한다는 점을 확인하는 판결이 내려졌습니다.

의정부부동산전문변호사는 임대차계약이 계약기간 만료 또는 중도 해지 등의 사유로 종료될 수 있다고 설명합니다.

계약기간이 끝난 경우

계약기간 중에도 해지할 수 있는 경우

특히 차임 연체로 해지 통보를 받았다면 단순히 몇 개월을 연체했는지만 볼 것이 아니라 차임 지급 단위와 실제 연체액을 함께 확인해야 합니다.